商铺拆迁评估的依据是什么?评估结果对补偿有影响吗?


1. 因违法强拆引起国家赔偿包括?

【案件介绍】

李女士在某市,某区车站前街拥有一处厂房,从事塑料加工经营。二00八年,某房地产开发有限公司因开发建设的需要,以“棚户区改造”的名义对其房屋进行拆迁。二00九年三月十三日,某市人民政府对其下发了限拆通知,同年三月二十八日,某市人民政府组织对李女士的房屋实施了强制拆除,厂房中生产设备和大量物品被损坏。此后李女士夫妇一直奔走上访,但没能解决补偿问题。二0一一年一月,李女士委托吴少博律师团队代理其厂房拆迁补偿安置事宜,经分析案情后,即对《限拆通知》和强拆行为提起了行政诉讼,同时提起了行政赔偿请求。

通过查阅兰州市人民政府庭前提供的证据材料,经开庭审理,本案政府违法之事实确已清晰。根据《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等法律之规定,拆迁人对涉案厂房进行的拆迁,拆迁主管部门没有发布拆迁公告;没有对涉案厂房依法进行评估,并送达评估报告;拆迁人与李女士既没有达成补偿协议,拆迁主管部门也没有对补偿安置事宜作出行政裁决;政府实施的强拆行为亦没有制作现场笔录,进行物品清点、移交,并进行证据保全等。

本案分析认为确立行政赔偿责任的目的在于对受害人受到的损害进行赔偿。因此,损害的发生是行政赔偿责任产生的前提。损害包括人身损害与财产损害、物质损害与精神损害、直接损害与间接损害。需要指出的是,根据我国国家赔偿法,损害仅指物质损害与直接损害,而不含精神损害与间接损害。

行政赔偿的归责原则,从法律上确定和判断国家应否承担法律责任提供了最根本的依据与标准,它对于确定行政赔偿的构成要件及免责条件、举证责任等都具有重大意义。1994年《国家赔偿法》颁布以前,我国法律界对这一问题一直争论纷纷,分析起来,大致有以下几种意见:责任原则,这种意见认为,判断行政主体的行为是否合法及要不要赔偿,应以该行政主体做出该行为时主观上有无过错为标准。有过错,就要赔偿;无过错,就不赔偿。这种意见考虑了行政主体作出行政行为时主观上的不同状态,区分了合法履行职务与违法侵权两种截然不同的行为,无疑是有意义的,且符合普通群众的心理习惯,容易为人接受。但这种观点实施起来却较困难。因为要认定一个行政机关这样一个组织体有无过错是很困难的,它不象认定一个人有无过错那样容易,这样在实践中可能导致大部分受到侵害的公民事实上得不到赔偿,悖离了过错原则的本意,也不符合国家建立行政赔偿制度的初衷。

无过错,这种意见主张不论行政机关行为是主观上有无过错,只要结果上给公民造成损害,就要承担赔偿责任。违法责任,所谓违法责任原则,是指行政机关的行为要不要赔偿,以行为是否违反法律为唯一标准。它不细究行政机关主观状态如何,只考察行政机关的行为是否与法律的规定一致,是否违反了现行法律的规定。这一原则既避免了过错原则操作不易的弊病,又克服了无过错原则赔偿过宽的缺点,具有操作方便、认定精确、易于接受的特点,因而是一个比较合适的原则,为我国颁布的《国家赔偿法》所接受。该法第二条规定:“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,受害人有依照本法取得国家赔偿的权利”,就是对违法原则作为行政赔偿基本归责原则在立法中的明文规定。

因此,无论行政机关在作出职权行为时有无过错,只要其行为不符合法律的规定,且因此给相对人造成损失,就应承担赔偿责任,而不管其主观上有无过错。受害人也无须证明作出行为的行政机关或其工作人员有故意或过失,只要行政机关无法证明其实施的行为合法就要无条件地予以赔偿。

2. 商铺拆迁评估的依据是什么?评估结果对补偿有影响吗?‍

【案件介绍】

张女士是河北省石家庄市的,于2009年在石家庄市某市从事服装销售生意,包括批发和零售,自己对房屋进行了装修装饰,添加了部分设施,在2009年除了建房外投资了几十万进行装修,自己一直经营到2017年年底,由于当地商业开发,张女士的商铺要被征收,但是拆迁方委托的评估公司给张女士评估的价格非常低,连最低的成本都不够,张女士想问评估的结果对拿到补偿影响大吗?

在实际拆迁案件中,商铺的拆迁要比住宅拆迁牵扯的问题要多,尤其是对商铺评估这块,决定了被拆迁人最后能拿到多少补偿,评估也是非常重要的一个环节,所以在商铺拆迁过程中一定要重视评估这个细节,那么商铺评估应当注意哪些?

关于商铺拆迁评估的流程,首先是选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、申请鉴定、交会报告,第一个环节被拆迁人都可以参与,每一个环节都是法定要求必不可少。对于目前屡屡出现的拆迁纠纷来说,公开、透明,各方充分参与的程序设计显得更重要。同时,为公开、透明、各方充分参与提供一个科学可行的平台和渠道,也是应了发展之需。

企业评估的依据。

国有土地企业评估依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。”、第三十四条“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”

商铺拆迁评估的价格。

被征收房屋类似房地产的市场价格,是指在评估时点的平均交易价格。评估时,还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。第三方(评估机构)出现的意义,即在于是以市场来说话,而不是以政府的权力来说话,也不以被拆迁人的要价来说话,而是按照市场规律来定价。

法律依据:

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿。

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

(作者:蔡静)



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