开发商不追认售房预定协议,买房人如何维权?


【案情简介】          

2011年,A公司员工甲某以B公司名义与乙某签订《商品房预定协议》(简称《协议》)约定:乙某预定B公司开发的某小区2号房,乙某在签订本协议时交付首付款作为担保定金,签订正式商品房买卖合同后,定金转为房款;乙某须于2011年底前,持本协议和付款收据,到B公司签订商品房买卖合同,交付余款,房屋归乙某所有。甲某、乙某在《协议》上签字,加盖“B公司D区工程项目商品房买卖合同专用章”。同日,乙某交甲某首付款,甲某出具收款收据,并加盖B公司财务专用章。2011年未,乙某到B公司要求签订正式商品房买卖合同,被告知:甲某非B公司员工,无权销售2号房;《协议》和收据上的印章非B公司印章,《协议》无效。乙某遂到公安机关报案,公安机关经侦查认为非刑事案件,不予立案。乙某向法院起诉。

法院查明:涉案房B公司已于2004年出售他人,并备案、抵押;《协议》《收据》上的印章非B公司印章盖印。A公司与B两公司曾于2007年签订《工程款结算协议》,约定:D区6栋楼由A公司以B公司D区工程项目的名义销售,独立开设银行账号,B公司配合办理房产手续,销售款用以抵付B公司欠A公司的工程款;案涉2号房由B公司负责代管,待双方结算后视销售情况再交A公司转售,现双方尚未结算。B公司法定代表人丙某在公安机关陈述:B公司同意A公司在开发园区成立售楼处,使用B公司D区工程项目商品房买卖合同专用章对已抵给A公司的房屋进行销售,B公司办理手续。A公司经营人丁某陈述:其委托甲某代表A公司销售上述房屋。

千诚彩票登录乙某认为,B公司将已出售的2号房再行出售,一房二卖,构成违约,要求双倍返还预付款。B公司主张未与乙某签订商品房买卖合同,对甲某、乙某签订的《协议》不予追认,要求驳回乙某诉求。

【争议焦点】     

B公司对甲某以代理人身份签订的《协议》不予追认,该《协议》是否对B公司发生效力?

【判决结果】

一审法院认为,《协议》加盖的非B公司印章,B公司不予追认,对B公司不发生效力,判决:驳回乙某诉求。乙某不服,提起上诉,二审法院判决:驳回上诉,维持一审判决。乙某仍不服,申请再审。

再审法院认为:从协议签订的地点、形式及收款收据所载内容,以一个普通购房人的一般认知标准,乙某完全有理由相信甲某的行为代表B公司,乙某尽到了理性谨慎的注意义务,善意无过失。甲某的行为构成表见代理,《协议》的效力及于B公司。因B公司已将案涉房屋出售他人,无法与乙某签订正式商品房买卖合同,构成根本违约。原审判决认定事实错误,适用法律不当。其于2019年4月24日作出(2019)辽民再24号民事判决: 撤销(2017)辽01民终2033号和(2016)辽0112民初7686号民事判决,B公司双倍返还乙某已付购房款。

【律师点评】

本案法律关系错综复杂,涉及到无权代理、表见代理、一房多卖、合作建房、工程款结算、盖章行为的效力、假人假章签订合同的效力、担保定金罚则的适用等多个法律问题。案情涉嫌合同诈骗,更是一波三折。一审、二审法院均认为未经被告追认的《协议》,对被告不发生效力。但是张印富律师认为,从甲某行为构成表见代理的角度,乙某有理由相信甲某有代理权,签订的《协议》有效,且对B公司发生效力,最终该观点被再审法院采纳。以下几点值得回顾与思考:

一、把握无权代理和表见代理之不同,选择维护权益的最佳视角。

《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。”而《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”同是“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后”三种情形,但立法者的立法目的和维护利益的视角不同。第四十八条规定的无权代理人订立的合同,必须经被代理人追认才具有效力,有利于被代理人趋利避害,维护自身利益。而第四十九条规定的表见代理人订立的合同,不必经被代理人追认就当然具有效力。只要相对人有理由相信行为人有代理权,该代理行为就有效,由被代理人承担代理行为的法律后果,更有利于合同相对人维护自身利益。本案中,一审、二审适用第48条,显然不利于乙某诉求。张印富律师主张适用第49条,最终被再审法院采纳,从法律依据上选择了有利于维护乙某利益的最佳角度。

千诚彩票登录二、运用充分证据证明构成表见代理,所签《协议》合法有效。

表见代理的构成要件,其一,须是无权代理,即代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后实施的代理行为;其二,代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由,包括外表授权和相对人对行为人有代理权形成了合理的信赖;其三,相对人与无权代理人实施了民事法律行为;其四,相对人善意且无过失。本案中,《协议》系由A公司员工甲某以B公司名义与乙某签订,合同上加盖B公司D区项目商品房买卖合同专用章,甲某出具的收款收据上加盖B公司财务专用章,虽然两枚印章经鉴定与B公司提供的印章不符,但B公司与A公司签订的工程款结算协议约定,B公司对A公司销售房屋的行为进行了授权,并允许A公司以B公司D区工程项目的名义设立独立银行二级账户,销售房屋所得款项用以清偿B公司欠A公司工程款。B公司法定代表人丙某陈述亦证明B公司同意A公司在园区设立售楼处,并同意使用“B公司D区项目商品房买卖合同专用章”用于房屋销售。甲某受A公司的委派,其行为具有外表授权。从案涉《协议》签订地点、形式及收款收据所载内容,以一个普通购房人的一般认知标准,乙某完全有理由相信甲某的行为代表B公司,在签订《协议》过程中尽到了的理性谨慎的注意义务,善意无过失。甲某的行为构成表见代理,代理后果应由被代理人B公司承担。

千诚彩票登录三、公司间内部约定,不能对抗对外签订的《协议》的效力。

本案,A公司与B公司之间,签订有《工程款结算协议》,约定:案涉2号房暂由B公司代管,视销售情况再由A公司出售。现双方未进行结算,是否抵给A公司销售尚未确定。但无论两公司是否实际结算,及A公司是否有权销售,均系两公司间基于签订的《工程款结算协议》内部约定,对外不能产生对抗甲某以B公司名义与乙某签订的《协议》的效力。该《协议》不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,效力及于B公司。

四、“一房二卖”构成违约,应当按照定金罚则双倍返还预付定金款。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。”《中华人民共和国合同法》第115条规定,收受定金的一方当事人不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。本案中,甲某与乙某签订的《协议》约定,乙某在签订本协议时交付首付款作为担保定金,签订正式商品房买卖合同后,定金转为房款。B公司“一房二卖”,已将房屋出售他人,无法与乙某签订商品房买卖合同,构成根本违约,按照上述规定,应当双倍返还定金。

作者/张印富律师

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