最高院:完成拆迁是受让方要求办理建设用地使用权证的前提条件吗?


裁判要旨

目前法律法规并未对建设用地使用权办理以完成拆迁作为限制性规定,作为出让方应该按照涉案《国有土地使用权出让合同》的约定在受让方缴纳出让金后为其办理建设用地使用权证,现出让方主张受让方未完成拆迁无权要求办理建设用地使用权证依据不足。

案例索引

《无为县自然资源和规划局、合肥市方圆房地产千诚彩票登录开发有限责任公司建设用地使用权出让合同纠纷再审案》【(2020)最高法民申193号】

争议焦点

完成拆迁是受让方要求办理建设用地使用权证的前提条件吗?

裁判意见

最高院认为:《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。根据一、二审查明的事实,涉案《国有土地使用权出让合同》第十五条约定“受让人在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内,应持本合同和土地使用权出让金支付凭证,按规定向出让人申请办理土地登记,领取《国有土地使用证》,取得出让土地使用权。出让人应在受理土地登记申请之日起30日内,依法为受让人办理出让土地使用权登记,颁发《国有土地使用证》”。该条约定了无为县自然资源和规划局作为出让人,在受让人方圆公司缴纳了涉案建设用地使用权出让金之后,负有为方圆公司办理建设用地使用权证的义务,且该义务并未约定以方圆公司完成拆迁为前提。但在本案中,方圆公司已经按照约定缴纳了涉案建设用地使用权出让金,但无为县自然资源和规划局却并未按照涉案《国有土地使用权出让合同》的约定为其办理建设用地使用权证,构成违约。无为县自然资源和规划局称自己已全面履行了合同义务与事实不符。同时,无为县自然资源和规划局与方圆公司签订涉案《国有土地使用权出让合同》约定“毛地交付”,虽不违反2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》的规定,但该条例也并未规定土地受让人完成拆迁安置后才有权要求土地出让人办理建设用地使用权证。且《安徽省城市房屋拆迁管理实施细则》(2001修正)第十七条虽规定:“房屋拆迁后,原房屋的所有权人应到当地房地产管理部门办理房屋所有权注销手续。新建房屋的所有权人,应及时到房地产管理部门办理所有权登记手续”,但从上述条款的文字表述看,该条并非针对建设用地使用权,而系针对拆迁涉及到的房屋所有权注销、登记所作规定。同时,针对拆迁过程中的建设用地使用权问题,《安徽省城市房屋拆迁管理实施细则》(2001修正)第六条规定:“房屋拆迁涉及土地使用权变更的,拆迁人应按规定到土地管理部门申请用地,办理土地使用权变更登记手续”,该条同样也未规定土地受让人申请办理建设用地使用权需以完成拆迁为前提。在上述法律法规对建设用地使用权办理并未作出限制性规定的情况下,双方之间应该按照涉案《国有土地使用权出让合同》的约定履行义务。无为县自然资源和规划局主张方圆公司未完成拆迁无权要求办理建设用地使用权证依据不足,二审法院认定无为县自然资源和规划局在履行涉案《国有土地使用权出让合同》中存在违约行为并不缺乏依据,对无为县自然资源和规划局该部分再审申请理由,本院不予支持。此外,无为县自然资源和规划局在一、二审中均提出了方圆公司的诉请已超过诉讼时效的抗辩,但从本案一审起诉情况看,方圆公司所提诉讼请求主要是请求判令解除合同并要求无为县自然资源和规划局承担合同解除后的不利后果。即本案作为合同解除纠纷,本无须适用诉讼时效制度,一审法院根据无为县自然资源和规划局的诉讼请求,在“本院认为”部分对诉讼时效问题未进行表述并无不当。二审法院根据无为县自然资源和规划局的抗辩,对本案是否存在超过诉讼时效情形进行认定虽有不当,但并不影响案件处理结果。对无为县自然资源和规划局该部分再审申请理由,本院不予支持。至于方圆公司起诉要求解除合同是否超出了除斥期间,无为县自然资源和规划局在一、二审中未就该问题提出抗辩。同时,无为县自然资源和规划局主张应根据《中华人民共和国合同法》第七十五条的规定来确定解除权的最长除斥期间,但《中华人民共和国合同法》第七十五条系针对债权人撤销权所作规定,并不必然适用于涉案合同,无为县自然资源和规划局的该部分再审申请理由不能成立,本院不予支持。

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