中介“吃差价”对二手房买卖合同的影响


买卖二手房的问题实在太多了,往往涉及到价格评估、银行贷款、缴税过户等,碰上房子产权不明晰的,还要去弄清产权归属,耗时又费力。如果不通过中介进行交易,实在是太难了!但悲伤的是,往往简单的信任换来了别有用心的钻空子。

比较常见的情形是,个别中介机构或工作人员利用买卖双方信息不对称,预先对房主压低出售价,然后托人或自己将房屋低价购入,其间寻找新的买主,抬高市场行情最后再高价转出,这一过程中介就能从中赚取少则几万多则几十万。

对于中介低买高卖赚取房屋买卖差价的行为,卖家往往只能哑巴吃黄连,在这种情形下所签订的房屋买卖合同,从我国《合同法》的规定及合同法原理来看,只要双方在签约时合同主体具有完全民事行为能力,意思表示真实,合同内容并未违反法律、行政法规的效力性的禁止性规定,房屋买卖合同即有效。但我们检索案例发现,在某些特定情况下,出卖人或买受人是有权主张房屋买卖合同不成立,无效或者可撤销的。

一、中介利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势,与出卖人签订房屋买卖合同,再加价转卖给真实买受人从中牟利,损害了实际买卖双方的缔约选择权,签订合同并非其真实意思表示,房屋买卖合同依法不成立

【裁判要旨】

本院认为,依法成立的合同,自成立时生效。当事人订立合同应当出于真实的意思表示,遵循诚实信用原则,不得扰乱社会经济秩序。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第二项规定,房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价。之所以如此规定,是因为房地产经纪机构和房地产经纪人员利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势,进行低价买进高价卖出的炒房行为,会造成实际买卖双方互不了解,影响实际买卖双方的缔约选择权,同时也会造成因房屋交易环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险,损害了实际买卖双方当事人的合法权益,故依法不予保护。就本案而言,被告作为注册设立的房地产中介机构,以70万元与房主签订《房屋买卖协议书》后,转手又以74万元卖予原告(买受人),从中牟利,既有违诚实信用原则,也干扰了正常的市场交易秩序,违反了上述管理办法的规定。因被告的真实意图是居间牟利,签订房屋买卖协议并非其真实的意思表示,故被告与原告所签订的《房屋买卖协议书》依法不成立。

二、合同可撤销

出卖人明确向中介机构表示不能将房屋出卖给中介机构或其工作人员,但中介服务机构故意隐瞒或者未披露对签订合同有重大影响的事实,利用双方信息不对等而使出卖人在违背其真实意愿的情况下签订房屋买卖合同属于可撤销合同。

【裁判要旨】

本案中,李占锋(出卖人)称希望万山公司结合行情实现自己利益最大化,不能卖给中介机构或其工作人员,否则自己的利益得不到保障。合同签订后,李占锋发现薛卫超与万山公司故意串通,在交易中存在过错。鉴于万山公司是为薛卫超与李占锋就涉讼房屋促成交易提供中介服务的机构,薛卫超系万山公司的财务人员业经本院予以查实,万山公司也承认薛卫超是其工作人员。薛卫超与万山公司并未将他们这种特殊关系告知李占锋。参照《房地产经纪管理办法》第二十五条规定:“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:(一)捏造散布涨价信息,或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号,操纵市场价格;(二)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;(三)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易........”和《中华人民共和国合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。”由此可知,签订合同时,一方当事人故意隐瞒或者未披露对签订合同有重大影响的事实,利用双方信息的不对等从而使对方在违背自己真实意思表示的情况下签订合同的,应当被认定为本条规定的行为,该合同应当被认定为可撤销合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中,作为促成双方当事人签订《房屋买卖合同》的万山公司明知薛卫超系其员工,并未将上述重要事实向李占锋披露,因该事实对李占锋是否同意选择万山公司运作交易或者以何种价格出售房屋有重大影响。李占锋在知悉情况后不同意继续履行合同并主张撤销合同合乎法律规定。故李占锋提出撤销合同的请求,该院予以支持。

三、合同无效

情形一:中介为获取非正常的利益,通过全权委托公证和签订房地产买卖合同等合法形式,使房屋物权发生变动,获取非正常的利益,损害了出卖人的利益,属于以合法的形式掩盖非法目的,签订的房屋买卖合同应属无效。

【裁判观点】虽然姜新国、廉爱翠(出卖人)与崔科(中介机构工作人员)和崔科与李树德签订了《房地产买卖合同》,但签订该合同的目的是为物权变动,且合同缺乏标的物和价款交付期间等买卖合同必备要件,合同中房屋的价格只是发生物权变动的需求,不能认定该合同是双方的房屋买卖合同,涉案房屋只是发生物权变动。崔科或王清华向金帝咨询中心投放资金,按照通常情形下第三人认知标准判断,其不但对房屋的来源知情,而且对借款的偿还、房屋物权变动和利益的分配与胡付华达成一致。胡付华在本案中陈述虽然与其他相同案件或公安机关的讯问笔录中在利益分配上存在差异,但其陈述与资金的流向、物权变动等各个环节基本吻合,足以采信。虽然物权变动通过签订《授权委托合同书》并进行公证和《房地产买卖合同》合法的形式,但涉案借款整个过程都是在胡付华的操控之下,既不是为了债务人的利益,也不是为了债权人的利益,而是为了取得债务人房屋的所有权,获取非正常的利益,即以合法的形式掩盖非法目的,损害了债务人的利益,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项之规定,应当认定姜新国、廉爱翠与崔科和崔科与李树德签订的《房地产买卖合同》无效。

从上述案例来看,出卖人或买受人在一定条件下有权主张房屋买卖合同不成立,无效或者可撤销,但是仍然承担较为严格的举证责任。“与其使之无效,不如使之有效”,是合同解释的一项基本原则。对于买卖双方而言,其实他们最为关心的是房屋售价,即使出卖人或买受人有可能不知晓对方的中介身份,但是这丝毫不影响出卖人对房屋的要价。所以,一般来说,出卖人卖房,相对人买房,双方就价格达成一致,合同就成立并生效。上述案例虽属不同的房屋买卖交易,但均从双方的“真实意思”角度切入,证明合同双方并非是在自愿、平等条件下或协商一致的交易价格下完成的房屋交易,从而达到推翻房屋买卖合同成立、有效、可履行的目的。当然,需要说明的是,我们认为引上述案例中的裁判观点不排除仍有值得商榷之处,限于篇幅和行文目的,在此不过多展开述评。





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