房贷断供后,首付款能退还吗?


【案情简介】

2012年1月,大华公司与叶元签订《商品房买卖合同》,约定叶元购买大华公司开发的某房屋,总房款74万,叶元支付首付款23万并向北京银行贷款51万,分30年还款。叶元与银行签订了借款合同,银行于2012年7月向叶元放款,同时大华公司为该借款提供连带担保。

2015年2月起,叶元就未按期向银行归还贷款。银行于2015年12月向大华公司邮寄了《逾期贷款催收函》,大华公司代偿了贷款本息(含罚息)53万。根据《商品房买卖合同》约定,大华公司为叶元向银行承担担保责任后,大华公司有权解除《商品房买卖合同》,同时叶元还应向大华公司支付合同总价款20%的违约金,计14.8万元。大华公司向法院起诉主张解除合同并要求叶元支付违约金和其代偿的银行本息(含罚息)。

【法院判决】

法院根据《商品房买卖合同》中的约定:“本合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款,并由出卖人提供借款担保的,买受人对银行的违约视同对本合同的违约。如买受人对银行构成根本违约,出卖人履行担保责任后有权解除本合同,有权将合同标的物另行出售,并按本合同总金额的20%向买受人收取违约金;出卖人有权从买受人已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其他各项费用,剩余款项退还买受人。如出卖人损失超过向买受人收取的违约金时,出卖人有权向买受人追偿……”,支持了大华公司解除合同和总房款20%违约金的诉求。

【律师分析】

根据《合同法》第一百六十七条第一款:“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”的规定,购房人断供时剩余的房屋贷款占据总房款的1/5以上时,银行是有权要求购房人一次性支付全部价款或解除合同的。

司法实践中,购房人房贷断供后,银行追偿剩余贷款本息一般有两种情况:

1.银行通过向法院起诉来拍卖、变卖涉案房屋,所得拍卖款、变卖款大于购房人剩余未还款本息(含罚息)情况下,多出的部分需要返还给购房人,返还的这部分钱性质上和房屋首付款无关;若银行所得拍卖款、变卖款小于购房人剩余未还款本息(含罚息),则银行依旧有权向购房人继续追偿剩余部分,此时购房人的首付款更谈不上返还。

2.开发商代购房人向银行提供担保的情况下,银行会优先从开发商处受偿剩余未还款本息(含罚息),开发商再向法院起诉向购房人追偿或合同约定开发商有权解除合同并另售房屋,和文中所举案例类似,此时商品房买卖合同中若还约定了购房人的违约责任,则开发商还可另向购房人主张违约金。

综上,房贷断供后一般不存在首付款是否退还的情形,而需根据房屋断供后的市场价值与银行剩余贷款本息孰高原则来确定是否返还购房人一定金额的款项,同时还需重点看合同中有无另外的约定,一般法院的判决会尊重当事人之间合法有效的约定。



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