【原创】婚前一方购买,婚后共同还贷的房产,离婚时如何分割?


今年初爆发的新冠肺炎疫情让大家无法外出工作,无法外出自由活动,有的婚姻关系在日复一日的居家隔离、在家庭关系相处和柴米油盐中升级了矛盾,也成为夫妻双方想要离婚的导火索。我的邻居朋友也动了离婚的念头,因此想要寻求帮助,而他们在财产分割上的争议点就是一方婚前购买,婚后双方共同还贷的房产在离婚时如何分割?即在我所上一期微信文章中第十类:婚前一方支付首付,并办理按揭贷款,婚后共同还贷,离婚时应当如何分割的情形。

根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿”。

《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款规定:“离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决”。 

前述规定虽然明确了房产的补偿规则(即非产权登记一方有权分割房屋婚后共同还贷部分和相应的增值部分),却没有统一的计算公式。从检索到的部分离婚纠纷案例发现,法院裁判中的计算方式多样,使得补偿金额会有所差异,下面列举两例重庆市的离婚纠纷案例计算方式:

计算方式1:房屋补偿款=共同还贷总额÷(结婚时房屋市值+共同还贷总额)×(离婚时房屋市值-结婚时房屋市值)÷2+共同还贷总额÷2((2019)渝05民终6724号民事判决书)

计算方式2:房屋补偿款=共同还贷总额÷婚前购房价款×离婚时房屋市值÷2((2018)渝0112民初23429号民事判决书)

假设:王某婚前按揭贷款购买一套商品房,购房总价80万,王某婚前支付首付、税费、还贷等总额30万,与李某结婚时房屋价值100万,婚姻关系存续期间二人共同还贷20万,离婚时房屋价值130万。

按照以上两种计算方式,李某分得的房屋补偿款分别是:

计算方式1:20÷(100+20)×(130-100)÷2+20÷2=12.5

计算方式2:20÷80×130÷2=16.25

备注:公式中结婚与离婚时的房屋市值夫妻双方可协商一致确定价格或通过委托评估机构进行评估。

通过计算对比发现,计算方式2中非产权登记一方将获得更多的房屋补偿款,与计算方式1中结果差距较大的原因在于:计算方式1以结婚时的房屋价格而计算方式2以购房时的房屋价格作为计算基数。个人认为,计算方式1更为合理,有投入才能分享收益,增值部分的分割应当自结婚后共同还贷之日起计算,婚姻法司法解释三第十条规定分割的是双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,此处的“相对应”理应是自双方结婚时起至离婚时止这一期间,因此在计算房屋增值部分时,必然需要同时考虑结婚时房屋的价格和离婚时房屋的价格两个因素。计算方式2以购房时的房屋价格和离婚时房屋的价格作为计算依据,让非产权登记一方也享受到了房屋购买至结婚时这一期间的增值利益,对产权登记一方稍欠公平。

在各类推文上,还发现有其他多种计算方式,多数以房屋的升值率与共同还贷部分所占比例为参考,如:房屋补偿款=离婚时房屋市值÷(婚前购房价款+共同还贷利息+税费等其他费用)×共同还贷部分÷2,房屋补偿款=共同还贷总额÷(婚前购房价款+贷款总利息)×离婚时房屋市值÷2。

同时,也有法院并未按照均等数额对增值部分进行分配,而是根据照顾子女和女方权益的原则,在计算出增值部分均等数额的基础上,判决女方适当多分((2015)渝一中法民终字第05167号)。

虽然检索案例数量有限,但从判决书可以看出在司法实践中往往难以以固定、单一的方式对财产进行处理,需要法官根据具体案情酌情适用自由裁量权,通过参考多种因素公平、合理的分割财产。我们律师在处理婚姻家事案件时也应当综合各种因素给当事人合理的建议与方案,以有效解决其中的财产争议。

文章来源:重庆美翎律师事务所


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