离婚房产分割,如何计算共同还贷及增值部分


案情简介

2017年3月2日,男方小王与女方小张登记结婚。结婚前,小王以个人财产首付36万元购买面积为80平方米的商品房,房屋登记在小王名下。按揭贷款84万元,贷款期限20年,月均还款6014元。双方共同还贷36个月,假设共同还贷利息及房屋过户手续费共计1万元,离婚时房屋经评估,价值400万元。因离婚过程中,对房产分配协商不成,现两人诉讼离婚。

问题:法院会将房子判给谁?得房者给对方的补偿为多少?

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条 “夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”

根据上述规定,法院一般倾向于将房产判给小王,小王在共同还贷及房屋增值部分范围内对小张作出补偿。到底补偿多少呢?

最高人民法院民一庭意见

在适用《婚姻法解释(三)》第十条时,涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率,是用不动产现价格除以不动产成本,不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。

共同还贷部分=36*6014=216504=21.65万

共同还贷及增值部分数额=共同还贷部分*不动产增值率=21.65万*【400万/(120万+1万)】=71.57万

补偿金额=71.57/2=35.79万

即本案中,法院一般会判令房屋归小王所有,尚未归还的贷款为小王的个人债务,小王需要补偿小张35.79万元。




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