离婚律师提示:从离婚后财产纠纷案例分析离婚房产分割须知


一、相关案例

案情简述:原、被告原系夫妻关系,已于2014年10月25日在法院调解离婚。2004年,原告委托第三人乙、丁购买了2室房屋,所有购房款均由原告出资,房屋登记于第三人丁名下。被告一直认为该房屋应归原、被告的儿子即第三人丙所有,而原告则认为该房屋实系原、被告共有,故诉诸法院,请求确认2室房屋归原、被告共有,并请求在原、被告之间分割此房屋。

北京市京师律师事务所高级合伙人姚志斗律师认为:原、被告共同确认本案讼争房屋的现市值为5600000元。

据本案已查明之事实,原、被告及第三人均确认讼争房产实系由原告出资于原、被告婚姻关系存续期间,以第三人丁名义购买之产业。依照最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第1条的规定,夫妻关系存续期间一方购置的财产为夫妻共同财产。因此,即使在讼争房产购买之初体现为由原告出资购买,但由于该财产取得时间在原、被告婚姻关系存续期间,应属原、被告夫妻共同财产。被告及第三人丙辩称讼争房产实系原、被告合意赠与第三人丙的财产,但为此仅有第三人丙提供的《厦门市房地产买卖协议》、《房屋买卖收款收据》予以佐证,而该合同实际并未履行(双方并未到房管部门签署正式合同,未办理过户手续,也未交付讼争房产);现原告当庭表示其从无赠与第三人丙的意思表示。据此,被告及第三人丙所提供的证据不足以证明原、被告所购置的本案讼争房产已赠与给第三人丙,故对此抗辩,不予采信。

依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十八条的规定,离婚后,一方以尚有夫妻共同财产未处为由向人民法院起诉请求分割的,经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产,人民法院应当依法予以分割。故原告诉求分割本案讼争房产,符合法律规定,应予支持。原、被告在2014年10月25日经人民法院主持调解下离婚时,并未涉及原告是否在婚姻关系存续期间有过错。现被告提供出生医学证明副页作为证据,辩称原告在婚姻关系存续期间有外遇并与其他异性共同生育有一子,故属于过错方,在讼争房产分割时应予少分或不分。原告质证该证据表示当时是出于朋友帮忙才在戊出生证明的父亲一栏填写了自己的名字,但原告确认现在其已与戊的母亲张三结婚。显然,原告的质证意见不符合常理,且其现已与张三结婚,故可以认定原告在其与被告的婚姻关系存续期间即已与张三有非正常的男女关系,并育有一子,属于有过错一方。依照最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》的规定,对夫妻共同财产的处理,应坚持男女平等,保护妇女、儿童的合法权益,照顾无过错方,尊重当事意愿,有利生产、方便生活的原则。虽然本案系离婚后的财产纠纷,但实质上系基于离婚法律关系所衍生出的问题,因此,在对离婚后财产纠纷审理时必定也得考量婚姻解除的原因。据此,鉴于被告系无过错方,在讼争房产分割时可予适当照顾。

考虑到原、被告在离婚时,被告已分得3室房屋,故本案讼争房产宜归原告所有,原告应据讼争房产现市值补偿给被告相应可分得份额的对价3080000元。

法院判决:

一、确认2室房屋系原告甲与被告李四的夫妻共同财产。

二、2室房屋归原告甲所有,原告甲应于本判决生效之日起三十日内补偿给被告李四3080000元。

三、第三人乙、丁应于本判决生效之日起三日内协助原告甲办理前述房产的过户手续。

相关法条:《中华人民共和国物权法》

第三十三条:因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。

《中华人民共和国婚姻法》

第三十九条:离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》

第十八条:离婚后,一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的,经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产,人民法院应当依法予以分割。

最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》

第2条:夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产,为夫妻共同财产,包括:

(1)一方或双方劳动所得的收入和购置的财产;

(2)一方或双方继承、受赠的财产;

(3)一方或双方由知识产权取得的经济利益;

(4)一方或双方从事承包、租赁等生产、经营活动的收益;

(5)一方或双方取得的债权;

(6)一方或双方的其他合法所得。

二、律师提示:离婚时有关房产分割

(一)婚前买房

1、房子属于婚前一人出资购买时

如果结婚前取得房屋产权,房屋落在自己名下,并还清个人贷款或是全款买房的;房屋属个人财产。

如果结婚前已还清全部贷款,但婚后才取得房本的;房屋落在自己名下的,仍认定为夫妻一人财产,另一方无权要求分割。

如果结婚前已支付了房屋首付款,并向银行贷款,房屋落在自己名下,婚后用夫妻共同财产还贷的;司法实践中将该房屋认定为个人财产,而夫妻共同还贷支付的款项以及房屋相对应的财产增值部分由双方平分;而尚未偿还的贷款则为产权登记一方的个人债务。

如果房屋落在对方名下;通常是出资方不具备购房条件的,才以对方名义购房,按共同共有处理。如果没有特殊情形,多会视为以结婚为目的的赠与,按登记方个人财产处理。

如果房屋落在双方名下;房屋算夫妻共同财产;离婚时不考虑出资情况,一律平分。

2、房子属于双方出资购买时

如果房屋落在夫妻二人名下;房屋属于夫妻共同财产,离婚时不考虑出资状况,一律平分。

如果房屋只是落在一人名下;在同居期间买房,那法院基本会按共同生活期间、以结婚后共同使用为目的,作为共同共有处理,通常不作为按份共有处理。

如果房屋只是落在一人名下;如果不是同居期间购房,按共同财产处理还是按借款或赠与处理,不确定,法官会综合购房背景、出资数额,尤其是公平角度来判定,没有统一定论。

3、父母出资买房时

如果一方父母(全额)出资,房屋落在出资方子女名下,房屋属于夫妻一方婚前个人财产。

一方父母支付了房屋首付款,房屋落在出资方子女名下时,由夫妻二人共同还贷,则离婚时一般会将房子判归登记方所有,由其继续支付剩余贷款。对于婚内共同还贷部分(包括本金和利息)及其产生的增值,则由得房子的一方对另一方做出补偿。

一方父母支付了房屋首付款,房屋落在另一方子女名下时,一般情况下也认定为夫妻共同财产,而非登记方的个人财产,非登记方有权要求分割房屋。父母明确表示赠与登记方或者双方之间有其他相反约定的除外。

一方父母支付了房屋首付款,房屋落在双方子女名下时,应认定为双方的共同财产。如果双方约定了共有方式是共同共有或按份共有,并进一步约定了各自份额,则按约定享有产权。如果双方对共有方式没有进行约定,则视为等份共有。

双方父母均出资,房屋落在夫妻双方名下时,房子属于夫妻共同财产;应当认定父母的出资为对各自子女的赠与,而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠与。

双方父母均出资,房子落在一方名下时,房子属于夫妻公共财产;应当认定为对各自子女的赠与,而不能简单理解为双方父母对一方的赠与。如无其他相反约定,应认定为双方按份共有。

(二)婚后买房

1、一人以婚前个人财产出资时

房屋落在自己名下时,如果房屋已经支付了全部房款,房屋算是个人财产的转化,算是个人财产;如果房屋只是支付了全部首付款,房屋按个人财产处理;只不过房屋尚未偿还的部分以及房屋增值价值的部分属于夫妻共同财产,属共同共有。

如果房屋落在双方名下或是对方名下,房屋算是共同财产,实际算是一方对另一方的赠与,夫妻双方共同共有房屋产权。

2、双方用共同财产买房时

如果房屋落在双方名下,属于典型的夫妻共同财产。

如果房屋只是落在一方名下,仍然算是夫妻共同财产。

如果落户在未成年子女名下,一般视为未成年子女财产,由抚养方暂时管理。

3、父母出资买房

如果一方父母全额出资,房子落在出资方儿女名下时,房屋属于个人财产;婚姻法司法解释规定,“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

如果一方父母全额出资,房子落在对方名下(或双方)时,房屋仍属于夫妻共同财产;除非有父母出资时的书面约定或声明,证明此出资是赠与自己子女一方的,一般会认定为对双方的赠与,离婚时按夫妻共同财产进行分割。

如果一方父母部分出资(或付首付款)婚后双方共同还贷,房子落在出资方子女名下(或双方子女名下)时,房屋应认定为夫妻共同财产,父母出资部分视为对双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。离婚分割时可以出资父母的子女一方适当多分。

如果双方父母出资,房子落在一人名下时,这种情形较为常见,而且争议颇多,司法实践多按夫妻共同财产处理。根据《婚姻法司法解释(三)》规定,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

如果双方父母出资,房子落在双方名下时,房屋属于夫妻共同财产。

三、六种房子分割的特殊情况

1、小产权房分割

对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房,不予处理;但违法建筑已经行政程序合法化的,可以对其所有权归属做出处理。

对于虽未经行政准建,但长期存在且未受到行政处罚的房屋,可以对其使用做出处理。在处理使用时,人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时,能分割的进行分割,不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。

在涉小产权房分割案件中,应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定,不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。

2、公房承租权的分割

离婚案件中涉及到公房承租权处理,属于直管公房的,可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。

属于自管公房的,夫妻只有一方在产权单位工作,一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下,另一方获得补偿;但经产权单位同意的,可以确定由另一方承租或共同承租。

3、经济适用房、两限房的分割

限售期内的经济适用房、两限房在离婚诉讼中可以酌情进行分割。

经济适用房、两限房由一方在婚前申请,以个人财产支付房屋价款,婚后取得房产证的,应认定为一方个人财产;婚后以夫妻双方名义申请,以夫妻共同财产支付房屋价款,离婚后取得房产证的,应认定为夫妻共同财产。

4、标准价购买公房的分割

婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”, 该“部分产权”应认定为夫妻共同财产,可以在综合考虑房产来源、工龄折算等因素,并征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后,予以公平分割。

5、约定服务条件房产的分割

夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产,但离婚时服务条件尚未实现的一般应判归约定服务条件的一方。

6、优惠购房权性质与折算

农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权系基于特定身份获得的优惠安置利益,但并非优惠取得的物权本身。

离婚时优惠购房权价值折算可考虑优惠取得的房产性质、能否上市交易、能否取得产权证等因素,在不高于市场价格与优惠价格的差价范围之内予以确定







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