关于房屋转租的若干法律问题


导读

   随着租房的房源越来越紧张,转租成为无奈的选择,转租时万一一不小心被坑了房租,或者房子被实际所有人收回,租房者面对的不仅是租金损失,更是平添了很多麻烦。那么,转租时要注意哪些问题呢? 

一、出租人什么情况下可以解除原租赁合同?

 

   《合同法》第二百二十四条对转租行为作出如下规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”

 

   《合同法》第二百二十四条规定,“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。 




二、什么情况下转租合同有对抗效力或视为出租人同意转租? 


   《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条规定:“出租人以承租人未经其同意转租为由,要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的,人民法院不予支持。

 

   出租人以承租人未经其同意转租为由,要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的,人民法院应予支持。因租赁合同解除造成次承租人损失,次承租人要求承租人赔偿的,人民法院应予支持,但次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租的除外。”

 

   第十六条:“未经出租人同意,承租人将其承租的房屋部分转租他人的,出租人要求解除与承租人的房屋租赁合同的,人民法院应予支持。”

 

   第十七条:“出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋,但未及时提出异议的,视为同意转租。”

 

   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁案件若干问题的规定》第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”

 

   《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十五条:“出租人以承租人未经其同意转租为由,要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的,人民法院不予支持。

 

   出租人以承租人未经其同意转租为由,要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的,人民法院应予支持。因租赁合同解除造成次承租人损失,次承租人要求承租人赔偿的,人民法院应予支持,但次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租的除外。”

 

   第十七条:“出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋,但未及时提出异议的,视为同意转租。” 




三、超期转租以及转租合同被解除怎么办?

 

   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁案件若干问题的规定》第十五条规定:“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”

 

   第十八条规定:“未经出租人同意,承租人转租租赁房屋,出租人解除房屋租赁合同时,要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益的,人民法院应予支持。”

 

   综上,出租与转租均存在众多的法律规定,可见立法者对“房”的重视程度以及对民生的关注。租房时,多学点法律可以更好地维护自己的合法权利。


(作者:于元元,江苏景来律师事务所律师)



注:本文转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。如有侵权行为,请联系我们,我们会及时删除。
友情链接:
地产律师网 版权所有 京ICP备10048794号